案例经验绍兴市四种TOD类型项目与模式

为推动经济社会高速高质量发展，增强城市内部组团联动，促进城市人口流通，缓解城市城市交通压力，倡导绿色发展理念，经济实力强、发展潜力大的核心城市均在积极推动本城市的轨道发展。随着轨道交通建设的不断推进，对政府的财政消耗相当巨大。为此，国内很多城市轨道交通借鉴港铁的“轨道交通+物业开发”的模式（即TOD模式）。从实际运行情况来看，该模式一方面能使土地出让收益反哺轨道交通建设，另一方面将地铁站点开通所带来的沿线物业增值收益内部化，进一步平衡轨道交通运营所带来的亏损。在此模式下，与一般的不动产土地开发相比，轨道交通土地储备开发有其独特属性，面临着不一样的问题。

年第19届亚洲运动会将在杭州举办，绍兴作为亚运会协办城市承担部分亚运会赛事，同时随着绍兴市社会经济的快速发展、轨道交通线的建设和高铁扩建，绍兴城市功能将进一步提升，为服务亚运，适应未来的发展，迫切需要对城市综合交通枢纽设计进行一个系统的规划。

年国务院日前正式批准《绍兴市城市轨道交通第一期建设规划(~年)》，并由国家发改委正式下发，绍兴成为浙江省内第三个获批修建地铁的城市。根据规划，绍兴市城市轨道交通线网由6条线组成，总长约公里。预计至年，公共交通占全方式出行比例为20%，轨道交通占公共交通比例为15%。至年，绍兴将建成城市轨道交通1号线主线、支线工程和2号线一期工程，长41.1公里。资金方面，近期建设项目总投资为.63亿元，其中，资本金占总投资的40%，计.65亿元，由绍兴市财政资金筹措解决。资本金以外的资金采用国内银行贷款等融资方式解决。

绍兴轨道交通的获批，也为一些相关产业的发展带来了空间，尤其是围绕地铁上盖的TOD(以公共交通为导向的开发transit-orienteddevelopment，TOD）场站开发，迎来了大发展的良机。

NO.1绍兴北站

△项目名称

绍兴高铁北站TOD综合项目

△规划定位

以交通枢纽为核心，将交通功能与城市功能相融合，交通环境与城市风貌相协调，商务办公、科创研发、城市工业、会议展示、酒店餐饮、娱乐休闲、商业新零售等多重功能；打造功能完善、换乘高效、出行便捷、多元复合的现代化、智慧型城市交通综合体。

△设计范围

绍兴北站综合交通枢纽项目总用地面积约35.7公顷（亩），共分为A、B、C、D四个地块。

A地块范围：高铁绍兴北站南侧站前区域，东至北站东路、南至嘉会河、西至规划杭绍台高速、北至现绍兴北站站房，用地面积约13.5公顷（亩）。

绍兴高铁北站TOD综合项目总体鸟瞰图

项目创新采用的“TOD模式”，即以公共交通为导向进行规划设计，在此区域内，市民能够方便地换乘高铁、地铁、公交等多种公共交通工具，并使用设置其中的商业、文化、教育、居住等多种功能。

其中，A地块分布的业态为商务酒店、交流展示发布、甲级办公、商务办公、旅馆；B地块为花园式办公、商务办公、旅馆、国际甲级办公、五星级酒店；C地块为商务办公；D地块为商务办公、旅馆、配套商业以及住宅。

功能分布图

A地块紧绕高铁北站，是绍兴高铁北站TOD综合项目中最先出让的地块，或将最先动工建设，而且地块带设计方案出让。

根据设计方案，A地块从西到东分布商务酒店、办公、交流展示发布、甲级办公、商务办公、旅馆，并且设置四个出入口。其中，最高建筑为2号甲级办公建筑，规划米。

绍兴高铁北站TOD综合项目A地块总图指标

绍兴高铁北站TOD综合项目A地块功能发布

并且，A地块建立在交通枢纽结构的骨架之上，高铁进出站、地铁、公交、长途等与塔楼、裙楼之间换乘便利，步行也十分方便。

未来从外地乘坐高铁到绍兴开会的商务人士，从高铁出站步行就可以到达会议地点等。目前，国内不少一线城市都在交通枢纽中心设置了商务会议中心和会展中心。

同时，还配备了酒店、商业等相关配套服务，也将大大方便来绍的游客和商务人士。

绍兴高铁北站TOD综合项目地块效果图

根据交通规划，绍兴轨道交通1号线、5号线都将经过绍兴北站。此外，正在建设中的杭绍台高铁高架车站也位于绍兴北站。

绍兴高铁北站将成为集高铁、地铁、公交等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。

换乘大厅

在最新的规划设计方案中，最大化地拉近了公共交通和枢纽站房的距离，做到5分钟内实现多种交通方式室内换乘；同时对北站区域出租车、公交车、私家车运行线路也进行了优化，以减少各类交通工具的穿插和干扰；并且专门设置了地面和地下两套落客交通系统，方便出租车、私家车落客后快速驶离枢纽，减少绕行时间。

私家车/出租车、地铁落客人流进站

出站换乘地铁

B地块范围：东至大庆江、南至绸缎路（北站南路）、西至规划杭绍台高速、北至嘉会河，用地面积约8.4公顷（亩）。

C地块范围：东至北站东路、南至绸缎路（北站南路）、西至大庆江、北至嘉会河，用地面积约4.6公顷（69亩）。

D地块范围：东至北站东路、南至于越中路（钱陶公路）、西至站前大道、北至绸缎路（北站南路），用地面积约9.2公顷（亩）。

技术条件（部分）

1.建设场地状况

综合交通枢纽项目北侧为现状高铁绍兴北站站台、杭甬客运专线、规划杭绍兴台高铁和国道，西侧为规划杭绍台高速和现状绍齐公路，东侧为北站东路、南侧为于越中路（钱陶公路）和站前大道。

地块范围内现状有高铁客运站、公交站、遮阳商城、地下停车场、人行桥等建筑和设施，可根据设计方案需要全部或部分予以拆除。

2.铁路系统

在绍兴北站北侧新设杭绍台场，杭绍台场与杭甬车场不平行布置，杭绍台场新增到发线6条（含正线2条），岛式中间站台2座，为高架站。站房规模约3万平方米，设计最高聚集人数为人。

绍兴北站近期（0年）旅客发送量为万人，远期（年）旅客发送量为万人。

3.城市轨道交通

规划研究有1条轨道交通线路经过绍兴北站。

地铁1号线支线：与主城区联系的地铁线。轨道站厅与绍兴北站平行设置，进站口距离绍兴北站约80米，出站口距离绍兴北站约90米。

4.城市道路

规划杭绍台高速：设计车速km/h，双向六车道，设计宽度33.5米。

快速路2条：国道，东西向快速路，连接杭州至舟山沈家门的城市快速路，向东可通上虞，向西连接柯桥；大越路（绍齐公路）：南北向快速路，向南连通绍兴老城区，地面道路红线宽度60米。

主干路：站前大道，南北向主干路，是绍兴北站连接主城区的主要道路，红线宽度42米；绸缎路（北站南路）：东西向主干路，红线宽度30米。

建筑物退让

沿嘉会河、大庆江河道道退让10米，预留沿河绿带。退让高铁正线不小于50米，退让杭绍台高速不小于50米。退让北站东路不小于15米；退让绸缎路（北站南路）不小于15米；退让站前大道不小于15米；退让于越中路（钱陶公路）不小于15米。

C地块近站前大道、绸缎路区域，规划为综合体（至绍兴北站）的主出入口，建议该区域留出空间，打造为绍兴北站门户形象。

NO.2镜湖梅山广场TOD项目

镜湖梅山广场项目位于灵芝街道，东至适南路，南至洋江西路，西至解放大道，北至河流。项目分JH-10-06-08（TOD8号地块）、JH-10-06-09（TOD9号地块）两块。

其中，TOD8号地块规划用地面积㎡，总建筑面积㎡（地上计容建筑面积㎡，地下建筑面积㎡），建筑高度10-49米，容积率2.63；TOD9号地块规划用地面积㎡，总建筑面积㎡（地上计容建筑面积㎡，地下建筑面积㎡），建筑高度32.5米，容积率1.79。

同时，地块右侧为绍兴地铁控制中心所在地，是整个绍兴轨道交通网的大脑。目前已经开始建设，用地面积1.76万㎡，地上建筑面积4.9万㎡，地下建筑面积2.7万㎡。

镜湖梅山广场TOD项目是唯一位于城市核心区的TOD项目，地处解放大道与洋江西路交叉口，毗邻绍兴市府中心和奥体中心，也是地铁1号线和2号线的换乘点。项目所在的镜湖新区JH-10-06-08、09号地块等已于去年6月份成功出让，由绍兴市地铁物产置业以底价3.52亿元成功竞得，楼面价元/㎡。根据规划，项目总建筑面积约为12万方，其中8号地块地下建筑面积不少于6.7万方，9号地块地下建筑面积不少于1.3万方。同时地块附近还将配置绍兴轨道交通控制中心一座，建筑面积约5万方，建成后将成为绍兴地铁的指挥中心。

该TOD项目配备了商业、商务办公、五星级酒店等业态，加上环伺四周的苏宁广场、佳源广场、梅山江沿岸商业、镜湖中心广场综合体以及中新广场，预期可见将成为绍兴市最大规模的商业综合体群。

据了解，地块内需设置绍兴市轨道交通控制中心5万平方米，行政配套中心4.5万平方米。

地下室部分结合地铁站综合考虑，拟建设三层地下室，布置地下商业及停车场，建设规模约15万平方米。

此外，绍兴镜湖梅山广场地块将重点发展高档酒店、商务办公、行政管理、地铁文化等城市功能，配套完善商业服务等设施。

基于TOD理念，结合镜湖站的设置，以水乡文化为传承，以城市文化为内涵，以地铁文化为引领，成为镜湖新区文化新窗口。

建设规划内容：

(1)基于TOD理念，以地铁停车场上盖物业开发为核心打造站城一体化概念，完成土地开发策划，明确产品定位。

(2)结合空间结构布局，根据现有的道路走向，合理规划交通结构，提出具有可操作性的城市道路系统骨架。

(3)提出城市公共配套的合理布局(学校、医院、排污泵站、配电设施、垃圾中转站、公交站等(如需));

(4)设计城市的形象，对鉴湖停车场开发区域(上盖区及落地区)提出建筑单体构想，主要包括轨道公司集团大楼、地铁公安等。

NO.3地铁鉴湖停车场TOD项目

该项目位于绍兴地铁1号线终点站芳泉路站及鉴湖停车场，规划总体面积公顷，其中城市设计用地57.8公顷，车辆段上盖占地13.48公顷。以“田园站城连接体”为设计理念，旨在通过对各类田园、山水等自然环境要素的整合与连接，实现本区站城功能开发一体化，并通过多种水平与垂直交通手段，实现生态连接体的空间发展模式。作为绍兴市第一个轨道交通停车场上盖项目，项目坚持打造以TOD为导向的未来社区，在设计上坚持人文、绿色、宜居的城市发展理念，融合绍兴山水自然环境与地方特色。

年3月，绍兴轨交集团发布《鉴湖停车场及周边地块开发项目规划设计征求意见》，首次正式在城南鉴湖地铁车辆段项目上涉及到TOD概念。根据《征求意见》，将基于TOD理念，以地铁停车场上盖物业开发为核心打造站城一体化概念，完成土地开发策划，明确产品定位。

根据初步的规划设计，项目将包括地铁总部大楼、地铁终点站、车辆段上盖住宅、商务办公、休闲商业等一系列综合配套。从设计效果来看，该项目将结合东西两个“绿芯”（山体保育绿心和盖上景观绿心），打造三个城市功能核（办公商务核、桥乡水街活力核、创意体验文化核）。如此，两芯三核共同形成了地块东西向的产业联动轴，带动和引领地块其他片区的综合性发展。

未来该区域将打造成绍兴南部集长途客运、轨道交通、城市公交及旅游集散于一体的综合交通枢纽，辐射南部山区及诸暨市、嵊州市及新昌县等下属区县。

NO.4稽山路站TOD项目

柯桥区首个也是唯一一个涉及到TOD概念的项目，项目位于杭绍城际轨交稽山路站上，杭州到绍兴轨道线上的首个TOD项目！根据现有地块的管控规划，该区域将以商业综合体为核心，结合住宅、学校、医院和公园等配套进行混合开发建设。

以上即是目前绍兴市范围内涉及到TOD概念的四个项目，其实仔细去分析，就会发现这几个项目恰巧覆盖了4种不同类型的轨道站点功能：

1、综合性交通枢纽站——绍兴高铁北站TOD项目

主要以高铁站为核心，结合地铁、公交、客运等形成规模较大的交通枢纽，项目更注重区域交通一体化的特性，同时辅以商务办公、会展中心、商业等公共服务功能，最终发展成一个城市副核心。北站TOD项目除了高铁站以外，这里还将是地铁1号线和5号线的交汇处，此外杭绍台高铁高架车站也将位于此，未来这里将带动绍兴北部的发展，并积极促进越城区和柯桥区的融合。

2、轨道交通换乘站——镜湖梅山广场TOD项目

主要以市区内多条地铁的换乘枢纽为中心，多以商业综合体的形式，并兼顾商务办公、商业住宅等进行开发，进而形成城市新的中心。梅山广场TOD项目位于绍兴地铁唯二正在开建的1号线和2号线的交汇处，项目主要为商业业态，并与周边的苏宁广场、佳源广场、中心广场等构成商业综合体群。

3、近郊单轨交站——地铁稽山路站TOD项目

一般围绕单条地铁的某个节点为中心，以商业、住宅及公共设施和配套为主的模式综合开发，打造城市区域的中心。稽山站TOD项目即是此类，不过该项目与一般的单轨交站的模式又有所不同，板块紧挨柯桥城区，且是融杭的桥头堡，商业和商务办公的属性会得到加强。

4、轨交车辆段上盖——地铁鉴湖停车场TOD项目

车辆段主要指的是地铁检修车辆和运营停车场，因而轨交车辆段上盖包括了车辆段上盖和停车场上盖。此类项目主要在车辆段或停车场地面建设一个混泥土盖子，然后在盖上进行房地产的开发。因为轨交车辆段用地规模较大，并且随着线路的铺开，车辆段数量也会随之增加，为了集约用地以及配合车辆段附近郊区土地的开发，发展车辆段上盖TOD项目是十分有必要的。

从城市发展规律来看，TOD模式无疑是先进的，但因该模式牵涉多方利益且设计方案复杂，其实践现状在各个国家和城市成熟度表现参差不齐。TOD模式的复杂性主要体现在三个方面。一是各方利益叠加的复杂性，轨道本身属于轨交公司，轨道周边的土地等资源属于政府，而开发商又投入了建设资金，三个主体之间的利益平衡并不简单。第二是空间叠加的复杂性，TOD强调科学的空间设计和土地高效率利用，涉及不同工程叠加，这加大了工程建设和施工安全管理的难度。第三是业态叠加的复杂性，TOD建成后，各个业态都会争抢高效的空间。因此，如何在空间上合理布局不同业态、促进业态之间的协同与融合、提升整体运转效率也是难点。以上述几大TOD类型为例，在资金层面上，项目开发周期长、前期投入高、整体回报慢，对于房企的资金实力和融资能力都提出了更高的要求；在技术层面，空间结构较复杂，如何进行上盖物业与轨道交通的无缝对接将考验设计与施工团队的技术能力；在产品层面，TOD项目大多会涉及商业、商务办公、住宅等各方面，强调多重业态的复合，如何合理布局不同业态是一大考量。

若细化到具体项目，如绍兴北站TOD项目存在着高铁、地铁等轨交的无缝换乘、未来产业和人口的吸引和布局、高铁人流物流的利用等重要问题；如梅山广场TOD项目，则需思考项目商业业态的设计，使得与周边综合体进行错位协调发展，同时合理布局商业、商务办公和商住比例，保证物业的长续运营；如鉴湖停车场TOD项目，因物业基本为停车场上盖，车辆的噪音问题和震动问题需要去解决，并且由于地下结构已固定且涉及承重问题，上盖物业产品的设计和定位就尤为关键。

据了解日本在TOD模式领域经历了四个发展阶段。第一阶段是仍停留在交通弱连接层面；第二阶段，轨道交通开始有通道，可以避免刮风下雨通行等问题；第三阶段是地铁上盖物业建设等；第四阶段便发展到极致。比如，日本的涩谷未来之光，可以做到复合七条轨交，除了空间连接，还能

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